Регистрация прав и постановка на кадастровый учет жилых домов блокированной застройки
25.08.2017
Управление Росреестра по Пермскому краю сообщает: в настоящее время на территории Пермского края отсутствуют проблемы по регистрации договоров участия в долевом строительстве, объектом которых являются жилые блоки.
Для сведения: Жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).
Строятся такие дома на земельных участках с разрешенным использованием «блокированные жилые дома, не предназначенные разделу на квартиры».
В России в последнее время такие дома становятся все более и более популярными. Объясняется это высокой экономичностью этого вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и, чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (от 13.07.2015 №218) не рассматривает жилой блок или жилую секцию как самостоятельный объект недвижимости, в отношении которого осуществляется государственный кадастровый учет, а также не определяет состав характеристик такого объекта, которые подлежат описанию в Едином государственном реестре недвижимости.
Письма Минэкономразвития России и Росреестра предусматривают возможность постановки здания, которое можно отнести к дому блокированной застройки, каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома, на государственный кадастровый учет в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Блок в жилом доме блокированной застройки признается жилым домом, расположенным на отдельном земельном участке, имеющим свой выход на территорию общего пользования.
Раньше заявители сталкивались с проблемой приостановления регистрации договора долевого участия в строительстве, в котором объектом долевого строительства являлась квартира, входящая в состав блокированного жилого дома. Основание для приостановления: квартира является помещением многоквартирного дома (ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), тогда как разрешенное использование и территориальная зона земельного участка не позволяют его использовать для строительства многоквартирного дома.
Для устранения причин приостановления заявителям приходилось менять предмет договора, в котором в качестве объект долевого строительства указывалось жилое помещение – блок, входящий в состав блокированного жилого дома, а также меняли проектную декларацию, в которой указывали общее количество блоков.
В настоящее время в Пермском крае постановка на государственный кадастровый учет и регистрация права собственности на такой дом зависит от содержания выданной уполномоченным органом местного самоуправления или органом государственной власти в отношении объекта капитального строительства разрешительной документации (разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию).
Вопрос содержания разрешительной документации в отношении жилых домов блокированной застройки в целях осуществления государственного кадастрового учета урегулирован с Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в ходе рабочих встреч.
На заметку кадастровым инженерам и получателям услуг: На практике имеют место случаи, когда выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в отношении блокированного жилого дома, где поименованы блоки с указанием их характеристик, при этом технический план для постановки на государственный кадастровый учет подготовлен кадастровым инженером в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир), что является основанием для приостановления кадастрового учета. В ряде случаев в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, являющегося основанием для подготовки технического плана, отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь), указано лишь количество блоков.
Для сведения: Отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (от 30.12.2004 № 214-ФЗ).